“到时候你们就哭吧！”——小时候，每当妈妈冲进屋、拉开正和兄弟们扭打在一起的我时，这是她最常说的话之一。近来，当我思考如今过热的房地产市场时，这句话重新浮现在我的脑海里。
现在的房地产市场已经发展到一个狂热的地步，市场参与者的言行举止无不荒谬之极。你难道想让对房地产的投资成为一段惨痛的经历么？听我一句苦口良言吧：千万别忘了以下7条真理。
1. 投资单一房地产市场风险无法分散。
尽管今天的房地产市场一片红火，但谁也不能保证大笔投资一定会只赚不赔。没错，我们都听说了，数据显示不少地方的房价都大幅上涨，上海、杭州、北京等大城市过去5年间的房价涨幅基本都超过了一倍。
虽然其他地区的房价并不都像这些大城市那样火爆，但实际上西北和东北内地过去5年来的累计房价涨幅也近40%。
2. 房地产价格并不会只升不降。
本轮房地产泡沫破灭之时，房地产市场的衰退或许和2001年股价大幅下挫的熊市不大一样。相反，房地产市场的价格有可能会温和下滑，与之相伴的是房屋销售的急剧萎缩，这是因为业主在认为出价没有到达他们心目中的合理价位之前是不会把房屋售出的。
要想推测房价可能的跌幅，不妨看看今日比较炙手可热的地方－－上海房地产市场在上世纪90年代初期的表现吧：数据显示，从1992年后的30个月内，上海及其周边地区的房价下跌了15%。另外，当时最火爆的海南地区房价在92年之后的6年间累计下跌了31%。
3. 房价下跌时住房信贷会给你造成沉重负担。
大部分业主往往会开玩笑地说银行才是房子的真正主人。当然，这是无稽之谈。不论他们抵押贷款占房价的比例是60%、80%还是95%，贷款者都是房屋的主人，因此不论是房价升值1元还是贬值1元，财富都会随之起起伏伏。
通常来说，这是一个值得高兴的理由。假设你买了一栋100万元的房子，首付了20万元，向银行借入了80万元的抵押贷款（不包含利息）。如果你的房价升值20%至120万元，那么你的房屋净值就从20万元增至40万元。
不过，按揭贷款也会让你损失惨重。假设你在上世纪90年代初期上海买了一栋100万元的房子，但之后房价下跌了15%。于是你的房价市值缩水至85万元，这意味著你的首付也就基本付之东流了。
要是你必须出售怎么办？通过每个月的按揭还款，一大笔按揭贷款已经得到偿付。尽管如此，一旦你计算出你为出售房子所需支付的经纪手续费，你可能最后还是两手空空而归。
4. 房地产是一项长期投资。
由于出售房地产代价高昂，而且抵押贷款加上房价下跌可能造成毁灭性的影响，因此除非你计划至少5年内按兵不动，否则你不应买房，而如果你打算在今年充满泡沫的市场上买房的话，你等待的时间甚至要更长。
但时下，处处可见人们购买房地产以期在几个月之内出手的例子。我能说什么呢？几年后，当我们回首现在，一定会对这样的愚蠢感到惊讶。
5. 赚大钱的地方是租金。
与今天房地产市场的“短线交易员”不同，多数成功的长线房地产投资者购买房地产的目的不仅仅是为了升值。这些投资者关注他们能够收回的租金收入以及租金与房贷月供款、地产税和其他成本的比较关系。
对于住房购买者来说，这是值得学习的一课。买房一个最大的理由是，那样一来，你实际上可以把房子租给自己。确实，这种“估算的租金”价值可能要远远高于你从升值中获得的收益。底线：你在买房的时候要关注找到一个你喜欢居住的地方，而且它是你可以预见将在相当长的时间内保持不动的地方－－并把任何升值看作额外的收益。
6. 家居装饰不是投资。
许多业主认为重新修缮厨房，装饰或替换一个屋顶也构成一项投资。事实并非如此。正如2004年海外有家Remodeling杂志对18个家居装饰项目进行了分析，在所有18个项目中，该杂志发现业主不大可能在出售的时候收回全部的成本。
换言之，如果你将房子修缮一新并在一年后出售，你可能只能收回80%或90%的装修费用。你等待出售的时间越长，你能够收回的部分就越少，因为你的家居装饰看起来将日益陈旧。当然，这并不意味著你不应修缮房子，尤其是你将从随之而来的改进中得到很多快乐。但要把这些装修看作支出，而不是投资。
7. 抵押贷款必须还清。
这些天，我常常听到人们将房产作为抵押借钱度假或购置新车的故事。他们的理由：只要借款金额低于房价升值，他们仍然可以掌控局势。不过到最后，所有这些抵押贷款都必须偿清。但是什么时候呢？在许多情况下，业主计划在退休的时候折价出售房产，并利用出售所得来偿清贷款余额。
这样的计划可能会行得通，但记住折价出售可能牵扯不快的选择。为了偿清抵押贷款，而同时购买一处相当的房产，而一般情况下你是不可能移居另外一个城市。当时很多人投资海南的时候就是犯了这样的错误。
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